宅地建物取引業法(宅建業法)の改正

大規模修繕コンサル立川

平成28年6月に成立した改正宅建業法は、既存住宅流通市場の活性化を図る観点から、インスペクションの活用促進を通じて売主・買主双方が安心して取引できる市場環境の整備を目指しているとされています。
具体的には既存住宅の主要構造部分・防水部分に関する一定のインスペクションを既存住宅現況調査として法律に位置付け、売買の仲介を行う宅建業者に対し、売主または買主との媒介契約契約時に建物現況調査を実施する検査事業者のあっせんの可否を示すこと、一定期間内に建物現況調査が行われた既存住宅が取引される際には調査結果の概要を買主への重要事項説説明すること等を義務付けることとされました。この改正法のうち建物状況調査にかかる内容は平成30年4月に施工される予定です。

媒介契約締結時
既存住宅の売買または交換の媒介契約を締結する宅建業者は、建物状況調査を行う検査事業者のあっせんの可否に関する事項を媒介契約書に記載することとされました。これにより売主および買主へインスペクションの周知を図るとともに、希望がある場合にはインスペクションを行うことのできる環境を制度的に構築することにより、消費者が安心して中古住宅を購入できるように検査業者のあっせんの可否に関わる事項か媒介契約書の記載事項に追加されました。
ただし、一律にインスペクションを義務付けることは、かえって円滑な取引を阻害することにもなりかねない為、あっせんの可否を記載することにとどめています。

しかし大手業者が一律に既存住宅状況調査を行い始めている為、中小業者は実施せざるを得ないことになるでしょう。

買主に対して、建物状況調査が過去一年間に行われた既存住宅についてはその調査結果の概要を説明することで、消費者が購入しようとする既存住宅の状況を把握し、安心して中古受託を購入できることを目指して施行される業法です。ただし、調査結果の概要において説明を行うのは宅地建物取引士となることや消費者が理解しやすい方法とすつことを踏まえて既存住宅状況調査の結果について説明を行うのは次の4点に絞られています。

①建物状況調査の実施の有無(重要事項説明書)
②調査対象に関する情報
③調査対象食いごとの劣化状況の有無
4調査実施者に関する情報

また、重要事項説明時にその保存状態に関する説明を行わなければならない新築時の設計図書や、定期点検等の記録、じゅうたくの維持保全に関する書類で国土交通省省令に定めるものは下記4点が該当します。
①建築基準法令に適合することを証明する書類
②新耐震基準への適合を証明する書類
③新築時及び増改築時に作成された設計図書類
④新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書類

いままでの取引でも実務上では建物の現況に関する情報提供手段として告知書が活用されていますが、今回の改正により建物状況調査の活用が見込まれる為。手々もの状況調査の結果や概要、調査報告書の内容を売主・買主双方が確認した場合に37条書面として両社に交付することなどが考えられます。

上記のほかにも、今回の宅建業法改正では不動産取引により被害を被った消費者の確実な共催を目的として営業保証金および弁済補償金による弁済の対象から宅建業者を除外する改定や、宅建業者団体に対して「従業員の体系的な研修を実施するように努力日無を課すといった消費者の利益保護を目的とした改正も併せて実施されています。

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